Immobilienkaufberatung


Oft kommen erst nach dem Einzug in das neue Heim Mängel und Schäden zum Vorschein, die bei der Besichtigung vor dem Kauf übersehen oder falsch eingeschätzt wurden. Die Erfahrung hat gezeigt, dass die erste Euphorie über die Wunschimmobilie über Mängel und Schäden hinwegsehen lässt. Viele Schäden bleiben auch aufgrund fehlender Sachkenntnis verborgen.

Nach Abschluss der Verkaufsverträge trägt der Käufer viele Risiken: Zwar hat der Immobilienverkäufer generell die Pflicht, wahre Angaben über den Gebäudezustand und dessen Mängel zu machen, soweit sie Ihm selbst bekannt sind.

Mängel die dem Verkäufer zum Zeitpunkt der Überschreibung der Immobilie jedoch selbst nicht bekannt waren und die der Käufer nicht erkannt hat, sind nachträglich nur schwer bemängelbar. Außer der Käufer kann dem Verkäufer nachweisen, dass dieser den Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen hat. Diese Beweisführung ist in der Praxis jedoch sehr schwierig, langwierig und selten erfolgreich.

Es empfiehlt sich daher, vor dem Kauf eine Objektbesichtigung und Untersuchung der Immobilie vornehmen zu lassen. So können Fehler und Mängel noch vor dem Kauf erkannt und berücksichtigt werden.

BAUBEGUTACHTUNG VOR ORT

Gerade Feuchteschäden, die einen Großteil der Bauschäden darstellen, sind durch das bloße Auge nicht immer zu erkennen, können aber bei fachgerechter Schadensbeseitigung hohe Kosten verursachen. Bei Kellerabdichtungsschäden muss mit Sanierungskosten von durchschnittlich 400.-€ - 800.-€ pro laufendem Meter Kelleraußenwand gerechnet werden.

Die Besichtigung einer Immobilie sollte daher objektiv und kritisch geschehen, da ungeplante Hausreparaturen in den ersten Jahren nach dem Einzug im Finanzierungsplan meist nicht vorgesehen sind. Dies gibt dem Käufer die Sicherheit, keinen Fehlgriff zu machen und die Möglichkeit, den Preis dem Zustand der Immobilie anzupassen.

DIE BESICHTIGUNG

Die Besichtigung umfasst zum einen eine augenscheinliche Untersuchung des Innen- und Außenbereiches des Objektes. Zum anderen werden zusätzlich ausschließlich zerstörungsfreie Feuchtemessungen mit speziellen Feuchtemessgeräten durchgeführt. Die Feuchtemessung wird in Form von Stichprobenuntersuchungen unter anderem in den Grundmauern des Kellers und der Dachkonstruktion durchgeführt, um eventuelle Leckagen oder Feuchtedurchschlag zu erkennen. Hier ist es ratsam, dass der Käufer und ggf. auch der Verkäufer bei der Besichtigung anwesend sind. Die Dauer der Untersuchung beträgt je nach Größe und Beschaffenheit des Objektes ca. 2-5 Stunden.

RISIKOANALYSE

Aus den Messergebnissen und den Erkenntnissen der Inaugenscheinnahme erstellen wir auf Wunsch ein Besichtigungsprotokoll über offenbare Schäden, Mängel und den damit verbundenen finanziellen Risiken. Die Risikoanalyse geht von einem normalen Allgemeinzustand der Immobilie und einer üblichen Nutzung des Käufers der Immobilie aus. Fragen zur Klärung juristischer Sachverhalte werden nicht von dieser Risikoanalyse beantwortet.

ERWEITERTE TECHNISCHE AUSARBEITUNG

Zusätzlich zu den allgemeinen Untersuchungen können noch speziellere Untersuchungen durchgeführt werden. So sind beispielsweise eine Thermografie-Untersuchung zur Überprüfung auf Wärmebrücken oder eine Blowerdoor-Untersuchung, welche Aussagen über die erforderliche Luftdichtigkeit des Gebäudes liefert, sinnvoll.

Bei gewissen Verdachtsmomenten oder Vermutungen bezüglich weiterer Schäden können außerdem eine Keimuntersuchung, Druckprüfung der Wasser- und Abflussleitungen, Schimmelpilzanalyse, Bodengutachten und allgemein baubiologische Untersuchungen durchgeführt werden.

In der Regel kann bei Preisverhandlungen, die durch das Untersuchungsergebnis untermauert werden, eine Preisanpassung erreicht werden, die unsere Untersuchungskosten um ein Vielfaches übersteigen. Bei Mängeln im Immobilienbereich sind dabei Beträge von mehreren 10.000.- € nicht ungewöhnlich.

Eine Immobilienkaufberatung hat nicht das Ziel, den Preis der Immobilie zu drücken, sondern faire Ausgangsbedingungen für beide Seiten zu schaffen.